近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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