文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：营口焊闯人力资源有限公司 如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁