5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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