文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(r20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗óng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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