导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(z青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？hōng)还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(d青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？ào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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