OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hò八千米多少公里u)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％八千米多少公里，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决八千米多少公里，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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